「租賃住宅市場發展及管理條例」已於民國106年11月28日通過，將於公布後6個月實施，主要內容包括整合規範住宅租賃中雙方權利義務、委託由包租業或代管業者管理房屋之租稅優惠方案、確立租賃住宅服務業者相關行政規範

租賃住宅市場發展及管理條例（下稱「本條例」）於民國106年11月28日三讀通過（總統公布日未定），除規範非消費性住宅租賃雙方權利義務關係外，另針對不動產所有人委由包租、代管業者管理住宅時給予租稅優惠，以鼓勵所有人將住宅委由專業第三人協助處理租賃事宜。
本條例之重要內容包括：
1. 將一般個人屋主出租或承租人轉租住宅（即租約不具消費關係者）納入規範。主管機關將訂定租賃契約應約定及不得約定事項，以規範租賃契約之主要內容（第5條）；
2. 嚴格規範非消費性住宅租賃中出租人及承租人之權利義務（第6條至第13條）；且媒體廣告業經營者應確保住宅租賃廣告之資料內容正確無誤，否則應與出租人負連帶賠償責任（第13條）；
3. 創設免費調處之紛爭解決制度（第16條）；
4. 個人住宅所有權人將住宅委託代管業或出租與包租業者轉租契約約定居住使用1年以上者，得減免部份綜合所得稅，並由地方政府減徵地價稅及房屋稅（第17條至第18條）；
5. 租賃住宅服務業之設立登記、業務規範及相關行政罰則（第19條至第39條）

將非消費性住宅租賃關係納入規範（第5條）

本條例生效前，除民法、土地法等租賃關係基礎規範外，僅有具消費關係之租賃（即房東為以出租為業之企業經營者）應受「房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項」之限制。本條例生效後，非具消費關係之住宅租賃（即房東為非企業經營者之個人或團體或承租人轉租（即俗稱之二房東）住宅之情形）亦應受本條例之規定及主管機關公布之應約定及不得約定事項之限制。

嚴格規範非消費性住宅租賃中出租人及承租人之權利義務（第6條至第13條）

本條例針對住宅租賃之承租人與出租人之權利義務進行更嚴格之管制，如明文要求住宅租賃之押金金額不得逾2個月之租金，以及住宅轉租時，轉租人應得出租人之書面同意始得轉租等；更重要者，本條例明定得提前終止住宅租賃契約之法定事由，使出租人與承租人均得於特定情形下提前終止租賃契約，且另一方不得要求任何賠償。由於本條例擴充承租人之權利，使承租人得於「因疾病、意外產生有長期療養之需要」時提前終止住宅租賃契約，將增加住宅租賃契約之不確定性，建議住宅出租人於簽訂住宅租賃契約時，應特別注意承租人之生活方式與個人特質，以避免遭提前終止租賃契約且無法求償之風險。此外，本條例針對住宅面積、屋齡、樓層別及法定用途等事項，要求出租人與刊登住宅廣告之媒體經營者保障該內容之真實性，否則兩者即應負連帶損害賠償責任，此一規範固對於住宅承租人提供更多保障，惟可能對於住宅出租人或相關廣告業者造成重大衝擊，建議相關業者應於刊登租賃住宅廣告時就上開資訊進行查證並留下相關文件紀錄，以避免未來遭承租人求償

創設免費調處之紛爭解決制度（第16條）
未來住宅租賃爭議，出租人或承租人均得向直轄市或縣（市）政府申請調處，並免繳調處費用。因此，往後住宅租賃紛爭發生時，雙方得免費向地方政府申請調處，此一紛爭解決機制將有望減少住宅出租人與承租人直接涉訟所需耗費之大量金錢與時間成本。

以租稅優惠鼓勵個人住宅所有權人將住宅委託由代管業者管理或包租業者辦理轉租（第17條至第18條）

本條例明定住宅所有權人將住宅委託代管業或出租予包租業轉租，契約約定供居住使用1年以上者，得於出租期間每月每屋租金收入新臺幣（下同）6,000元之範圍內免納綜合所得稅；超過6,000元部分，每屋每月租金收入於6,000元至20,000元之範圍內，租金所得必要損耗及費用之減餘得依該部分租金收入53%認列；惟每屋每月租金收入超過20,000元之部份則無租稅優惠；地方政府亦得適量減徵地價稅與房屋所得稅，上開租稅優惠實施年限均為5年，惟行政院得視情況延長該年限，並以延長1次為限，故目前租稅優惠最長期限可能為10年。
代管業：受出租人（房東）之委託，對出租人所有之租賃住宅進行管理業務，屬「代理房東管理」性質，房屋仍是由房東自行或透過仲介業者出租給承租人。代管業的業務包括租賃住宅之屋況與設備點交、收租及押金管理、日常修繕維護、糾紛協調處理等（第3條第6款）。本條例並未規定代管費用計算方式，現行實務上代管費常以租賃住宅月租金之一定比例為計算基礎。
包租業：承租租賃住宅後，轉租給他人居住使用，並對該租賃住宅進行管理業務，屬「二房東自行管理」並非受託管理性質。包租業之業務範圍除「租賃住宅管理業務」外，尚有租賃住宅「承租及轉租」行為。包租業之獲利係獲取承租後轉租之租金差額，且須負擔承租後未轉租之閒置損失等風險。

本條例鼓勵個人住宅所有權人將住宅交由專業第三人管理或出租，雖須付出代管費或以較低價格出租給包租業者，但有相對應的租稅優惠。建議住宅所有人以委託代管業者或包租業者所需之成本及可獲得之租稅優惠進行綜合評估，以求資產管理效益最大化。

租賃住宅服務業設立登記，業務規範及相關行政罰則（第19條至第39條）

本條例針對租賃住宅服務事業與租賃住宅管理人員進行初步規範，包括租賃住宅服務事業之設立登記與營業行政事項、執業資格限制、租賃住宅管理人員證照制度與相關行政罰則等。此外，本條例規定租賃住宅服務事業與租賃住宅管理人員均應具備特定資格，為避免對現行經營代管業、包租業等租賃住宅服務事業人員造成過多衝擊，本條例給予相關業者2年之過渡期間，即自本條例施行之日起，上開業者與相關人員均得繼續營業2年，2年屆滿後不具備本條例規範之資格者，不得繼續營業。雖本條例之規範相當簡略，許多細節仍待子法規定及主管機關建構相關配套機制，然仍建議相關業者應密切注意法規動態並及早因應，務必於2年過渡期間內取得營業資格與專業證照，以確保永續經營與避免遭行政罰鍰之風險。

結語
本條例將非消費性住宅租賃正式納入規範，未來即使是個人房東出租自有房屋或二房東出租房屋，亦須受本條例之限制。建議住宅所有人及二房東應注意本條例規定之租賃雙方權利義務及主管機關未來發布之租賃契約應約定及不得約定事項，以避免租賃契約之一部或全部因違反法律規定而被認為無效。房東亦可將委託代管業或包租業之費用及成本與本條例提供之租稅優惠進行綜合評估，以決定是否將房屋交由專業第三人管理或出租。
本條例另針對租賃住宅服務業進行初步規範，雖規範細節尚待補充，建議現行租賃住宅服務業者則應持續關注政府相關規範與配套措施公布之消息，以及早規劃取得營業資格與專業證照，確保事業之永續經營。