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2021
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[法律新知]
所得稅法部分條文（房地合一稅2.0）修正重點解析

所得稅法部分條文修正案（房地合一稅2.0）於民國110年4月9日經立法院三讀通過，同年4月28日由總統公布，並將於110年7月1日正式施行，本次修正案主要涉及土地、房屋及相關交易之所得稅率調整，規範對象涵蓋國內外自然人及營利事業，其立法目的主要係為防杜短期炒作不動產，並維護居住正義，相關修法重點如下：

一、預售屋及符合一定條件之股份或出資額視為房地交易
（一）預售屋交易部分

在110年6月30日以前，因預售屋未被視為房地，故個人或營利事業進行預售屋交易之所得，僅屬一般財產交易所得，而分別併入綜合所得稅或營利事業所得稅計算，依所得稅法第5條所定之課稅級距及稅率課稅。
然而，修正後所得稅法第4條之4第2項將個人及營利事業就預售屋及其坐落基地之交易視為房地交易，因此，自110年7月1日起，個人及營利事業交易其所持有之預售屋及其坐落基地，均應按持有期間之長短，課以稅率最高達45%（持有2年內）之房地合一稅。
需特別注意的是，當預售屋興建完成並登記後，因其性質已由預售屋轉換為成屋，則其持有期間是否將自成屋登記完成之日重行起算，或仍自持有預售屋期間延續計算，則需特別留意近期將修正之「房地合一課徵所得稅申報作業要點」之規定。

（二）持股或出資額交易部分

在110年6月30日以前，如透過直接或間接交易股份或出資額之方式，實際上取得他營利事業所有之房地，因交易之標的屬股份或出資額而非房地，故縱使實質上已造成房屋或土地之所有權移轉，仍無須依房地合一稅予以課稅。
但自110年7月1日起，依修正後所得稅法第4條之4第3項之規定，如非上市（興）櫃營利事業之出資額或股份，半數以上係由我國房地所構成者，個人或營利事業交易該等營利事業之股權份或出資額，應視為房地交易，而應課徵最高達45%之房地合一稅。

二、延長個人短期房地交易稅率之持有期間

（一）於我國境內居住之個人

依修正前所得稅法第14條之4規定，境內個人之房地合一稅率，係依其持有房地期間區分為四個稅率級距：

持有房地期間	稅率
1年以內	45%
超過1年未逾2年	35%
超過2年未逾10年	20%
超過10年	15%

但自110年7月1日起，依修正後所得稅法第14條之4之規定，房地合一稅率調整如下：

持有房地期間	修法前稅率	110/7/1起之稅率
1年以內	45%	45%
超過1年未逾2年	35%	45%
超過2年未逾5年	20%	35%
超過5年未逾10年	20%	20%
超10年	15%	15%

由上表可知，持有房地超過1年，未逾5年的個人，為本次修法主要影響族群。惟如係財政部公告之調職、非自願離職、或其他非自願性因素，交易持有期間在5年以下；或以自有土地與營利事業合作興建房屋並自土地取得之日起算5年內完成並銷售該房地；抑或提供土地、合法建物、他項權利或資金參與都市更新或危老重建，而於興建完成取得房地後5年內第一次移轉者，均以20%之稅率課以房地合一稅。

（二）非我國境內居住之個人

非於我國境內居住之個人，交易我國房地之房地合一稅率本次亦配合調整：

持有房地期間	修法前稅率	110/7/1起之稅率
1年以內	45%	45%
超過1年未逾2年	35%	45%
超過2年	35%	35%

三、營利事業房地交易稅率比照個人持有期間課稅
（一）總機構在我國境內之營利事業

在110年6月30日以前，總機構於我國境內之營利事業（下稱國內企業）所為之房地交易，無庸課徵房地合一稅，而係將交易所得併入營利事業所得課稅。
但自110年7月1日起，國內企業所為之房地交易，不再併入營利事業所得稅，而應依所得稅法第24條之5，依下列稅率級距課徵房地合一稅：

持有房地期間	修法前稅率	110/7/1起之稅率
2年以內	不課徵房地合一稅，房地交易所得併入營利事業所得稅課徵	45%
超過2年未逾5年		35%
超過5年		20%

惟如係因財政部公告之非自願性因素於5年內交易房地；或以自有土地與營利事業合作興建房屋並自土地取得之日起算5年內完成並銷售該房地；抑或提供土地、合法建物、他項權利或資金參與都市更新或危老重建，而於興建完成取得房地後5年內第一次移轉者，均以20%之稅率課以房地合一稅。

（二）總機構在我國境外之營利事業

總機構於我國境外之營利事業（即外國企業）進行我國境內房地之交易時，依所得稅法第24條之5應課予房地合一稅，其稅率於本次修法亦配合調整：

持有房地期間	修法前稅率	110/7/1起之稅率
1年以內	45%	45%
超過1年未逾2年	35%	45%
超過2年	35%	35%

四、個人推計費率調降並增訂上限

在110年6月30日以前，依修正前所得稅法第14條之5規定，個人房地交易之所得或損失，不論有無應納稅額，均應於房地所有權完成移轉登記日，或使用權交易日之次日起30日內向該管稽徵機關辦理申報。如未申報或申報之成交價額較時價偏低而無正當理由者，依修正前所得稅法第14條之5規定，稽徵機關得依實價或查得資料核定其成交價額、成本及費用，其中費用部分，稽徵機關得案成交價額之5%計算其費用。
而自110年7月1日起，如係交易成屋者，仍應自移轉登記之次日起算30日內向該管稽徵機關辦理申報；但如係預售屋交易、使用權交易或視為房地交易之股權、出資額交易，則均應自交易日之次日起算30日內向該管稽徵機關辦理申報。逾期未申報者，稽徵機關仍得依實價或查得資料核定其成交價額、成本及費用，其中費用之推計費率則由5%調降為3%，並以新台幣30萬元為上限。

五、結語
綜觀本次修法，主要係將國內外個人及營利事業所為之房地交易均納入房地合一稅之課徵對象，並針對短期內房地交易課以較高之稅率，以防杜房市之短期炒作，同時亦將實質上屬房地交易之預售屋交易、特定營利事業股份及出資額交易，均納入房地交易進行課稅，以避免不同型態之短期房市炒作，但針對特定非自願因素，以及鼓勵都更、危老重建之個案設置排除條款，以避免將非炒作型之房地交易課以重稅。本次修法尚屬明確，然預售屋轉為成屋後之持有房地期間計算起點，尚待進一步觀察。

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