近年來經濟成長，促使房市交易熱絡，為防杜炒作房價行為，內政部提出平均地權條例（下稱本條例）部分修正條文草案，並經立法院於民國112年1月10日三讀通過，修正重點包括：申報登錄資訊之義務、書面契據之管制、換約轉售限制、重罰炒作行為、私法人購買住宅之管制及檢舉獎金等新訂措施。本文謹解析前3項新訂機制，其餘機制於下篇介紹。

增訂申報登錄之義務（第47條之3第2項）

一、 新增預售屋賣方之解約申報義務

依照舊法規定，預售屋買賣契約簽訂之日起30日內，賣方或代銷預售屋之不動產經紀業者（如果賣方有請代銷）應申報登錄預售屋買賣契約簽訂資訊。為避免投機人士利用人頭購買預售屋並申報登錄資訊後再解除買賣契約，藉此哄抬房價，本條例修正條文第47條之3第2項增訂銷售預售屋者（不論有無請代銷）應於解除預售屋買賣契約書之日起30日內申報登錄解約資訊。
如果銷售預售屋者未於期限內申報登錄解約資訊或申報資訊不實，將面臨本條例修正條文第81條之2第2項第2款規定之新臺幣（下同）3萬元以上15萬元以下之罰鍰，且主管機關除了可以依法連續處罰外，如果行為人被處罰2次仍未依法登錄或更正不實資訊，則罰鍰將提高到30萬元以上100萬元以下。

二、 不動產經紀業仍僅於預售屋買賣簽約時有申報義務

考量受託銷售預售屋的不動產經紀業者並非預售屋買賣契約的當事人，且解約是預售屋買賣契約當事人間的行為，代銷業者未必能即時掌握解約資訊，故本條例修正條文第47條之3第2項但書仍維持原本規定，使代銷預售屋的不動產經紀業者僅於簽訂預售屋買賣契約書時有申報登錄資訊之義務。

調整預定購買書面契據之管制措施（第47條之3第5項、第6項及第81條之2第6項）

一、 將新建成屋及代銷納入預定購買書面契據之管制範圍（第47條之3第5項）

考量實務上於銷售新建成屋（即已經蓋好並領有使用執照，但尚未辦理建物所有權第一次登記之房屋）時，跟銷售預售屋一樣有收受定金或類似名目金額（如常見之預約金、保留金、議價金等）的情形，故本次修法將新建成屋的預定購買納入管制，且不論建商自售或透過不動產經紀業者代銷，對於預定購買之書面契據（即俗稱之紅單）均有管制的必要，故本次修法規定建商或代銷業者銷售預售屋及新建成屋時，如收受定金或類似名目之金額，均應以書面契據確立買賣標的物及價金等事項，並不得約定保留出售、保留簽訂買賣契約之權利或其他不利於買受人之事項。

二、 禁止建商同意或協助買受人轉售預售屋或新建成屋之預定購買契據（第47條之3第6項）

舊法只規定預售屋的買方不可以轉讓預定購買的書面契據，本次修法擴大管制範圍，除預售屋或新建成屋的買方不能轉售預定購買書面契據外，銷售預售屋或新建成屋之建商也不可以同意或協助買受人將該書面契據轉售給第三人。

三、 罰則（第81條之2第6項）

違反上開規定者，依本條例修正條文第81條之2第6項各款規定，主管機關可以按戶（棟）處15萬元以上100萬元以下之罰鍰，但不得轉售預定購買書面契據之規定屬行政管理範疇，違反者雖將面臨行政罰鍰，惟該轉售行為不會因為違反上開規定而無效。

四、 主管機關之查核權（第47條之3第7項、第81條之3第4項）

為落實上開管制規範，本條例修正條文第47條之3第7項賦予主管機關查核權，且受查核者不得規避、妨礙或拒絕，如有違反，主管機關得依本條例修正條文第81條之3第4項處6萬元以上30萬元以下罰鍰，並令其限期改正；屆期未改正者，按次處罰。

限制換約轉售（第47條之4、第81條之3第1項）

一、 限制買受人透過換約轉售預售屋或新建成屋（第47條之4第1項、第2項）

本次修法全面禁止轉讓預售屋及新建成屋的預定購買書面契據，為避免投機份子規避上開規定，透過與建商簽訂預售屋或新建成屋的買賣契約後再轉讓契約（而不是轉讓預定購買書面契據），達到賺取價差或炒作房價的目的，本次修法新增禁止預售屋或新建成屋買賣契約的買受人轉讓契約的規定，也不可以自行或委託刊登讓與或轉售廣告，但有例外規定如下：
（一） 在配偶及直系血親或二親等內旁系血親間可以讓與或轉售買賣契約；
（二） 經中央主管機關視上開規定之施行情形，就買受人簽約後因故不為買賣契約之讓與或轉售將無力繳款而影響其生活等特殊情形（例如其財產因故遭強制執行或配偶、近親因重大傷病需長期療養、非自願失業及重大變故，致無力繳款情形），公告得辦理買賣契約之讓與或轉售，並經直轄市、縣（市）主管機關核准者。預售屋或新建成屋的買方依這個例外規定轉讓者，全國每2年以1戶（棟）為限。

二、 限制建商協助買受人換約轉售預售屋或新建成屋（第47條之4第3項）

本條例修正條文第47條之4第3項規定除了例外可以轉售的情形外，建商不可以同意或協助買受人將買賣契約轉讓給第三人，（例如建商藉由與本來的買方解除買賣契約，再跟第三人簽訂買賣契約，也是協助原本的買受人轉讓買賣契約的一種，同樣是法律禁止的行為）。此外，建商也不得接受委託刊登轉售廣告。

三、 換約轉售之限制似乎並無溯及既往之效力

依本條例修正條文第47條之4規定之修正說明，如果預售屋或新建成屋買賣契約之買受人，於上開規定施行前，已讓與或轉售與第三人並完成換約，即不適用上開規定；惟其於上開規定施行後始讓與契約、轉售及刊登廣告者，則有上開規定之適用。依此說明，不論預售屋或新建成屋的買賣契約何時簽訂，只要新法施行後，就不可以換約轉售。
然而，內政部於112年1月13日發布之新聞稿表示：本條例修正規定施行前已簽訂買賣契約之買受人，因於簽約當時尚並無限制換約轉售的規定，且禁止換約對買受人為重大限制，不宜單純以行為管制視之，基於「法律不溯及既往」及「信賴保護」原則，如預售屋或新建成屋的買賣契約於新法施行前簽訂，於新法施行後，仍然可以換約轉售。

四、 罰則（第81條之3第1項）

依本條例修正條文第81條之3第1項規定，違反上開規定者，均將面臨主管機關處50萬元以上300萬元以下之行政罰鍰；其刊登廣告者，並應令其限期改正或為必要處置；屆期未改正或處置者，按次處罰；其有不動產交易者，按交易戶（棟）處罰。
此外，由於上開不得換約轉售之規定屬行政管理範疇，違反者雖將面臨行政罰鍰，惟該轉售行為不會因為違反上開規定而無效。

五、 主管機關之查核權（第47條之4第4項、第81條之3第4項）

為落實上開管制規範，本條例修正條文第47條之4第4項賦予主管機關查核權，且受查核者不得規避、妨礙或拒絕，如有違反，主管機關得依本條例修正條文第81條之3第4項處6萬元以上30萬元以下罰鍰，並令其限期改正；屆期未改正者，按次處罰。

小結

本次修法擴大多項管制範圍，除增加資訊的申報登錄義務外，將新建成屋的交易、代銷業者的銷售均納入管制外，針對換約轉售行為也一併禁止。然而，關於換約轉售限制規定之適用範圍，立法者與內政部似有不同見解，而內政部於本條例三讀通過後對於換約轉售限制之適用範圍所為之解釋，似亦引發民眾認為有降低修法成效之質疑。
由於上開修正內容尚須研擬相關子法落實，並待行政院另定施行日期，其具體內容及影響範圍尚有待後續之持續追蹤與觀察。