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2023
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[法律新知]
立法院三讀通過「平均地權條例」（下）

承立法院三讀通過「平均地權條例」（上）篇針對申報登錄資訊之義務、書面契據之管制以及換約轉售限制等新訂機制之說明，本篇接續說明平均地權條例（下稱本條例）增訂之其餘機制如下：

增訂應受重罰之炒作行為（第47條之5、第81條之3）

一、新增應受重罰之炒作行為（第47條之5第1項）

為維護市場交易秩序並避免不動產價格遭影響，本條例修正條文第47條之5第1項增訂任何人不得有下列行為：
（一）「以電子通訊、網際網路、說明會或其他傳播方式散布不實資訊，影響不動產交易價格」，目的在避免部分投機人士透過電子通訊、網際網路、說明會或其他傳播方式，散布不實銷售價格、銷售量，或將不合理開價誤導為成交價，進而影響不動產交易價格。
（二）「與他人通謀或虛偽交易，營造不動產交易活絡之表象」，目的在避免部分投機份子利用人頭簽訂虛假預約單、買賣契約等，營造不動產交易活絡的表象，進而影響不動產的價格與交易市場的秩序。
（三）「自行、以他人名義或集結多數人違規銷售、連續買入或加價轉售不動產，且明顯影響市場秩序或壟斷轉售牟利」，目的在防止投機人士，以網路、社群或於特定場所，自行、以他人名義或集結多數人違規銷售（例如尚未取得建造執照即進行銷售）、未經授權擅自銷售、仲介、提供換約轉售的管道、協助換約轉售，連續買入或加價轉售不動產，且明顯影響市場秩序或壟斷轉售牟利的情事發生。
雖然立法說明就以上三種被禁止的行為有舉例說明，但具體的禁止範圍與行為類型，仍然有待後續觀察。

二、罰則（第81條之3第2項、第3項）

違反上開規定者，依本條例修正條文第81條之3第2項規定，主管機關可以處新臺幣（下同）100萬元以上5000萬元以下罰鍰；如果上開規定的違反，有不動產交易的情形，主管機關可以依交易的戶（棟、筆）進行裁罰；如果是單純散布不實資訊等未有不動產交易的情形，主管機關則依原額度處100萬元以上5000萬元以下罰鍰。
此外，如果行為人是法人的代表人、法人或自然人的代理人、受僱人或其他從業人員，因執行業務違反上開規定而受處罰，應認該法人或自然人並未善盡防止相關人員炒作房價之監督管理責任，因此，本次修正於本條例修正條文第81條之3第3項增訂該法人或自然人應與其人員同樣遭處上開罰鍰。

三、主管機關之查核權（第47條之5第2項）

為落實上開管制規範，本條例修正條文第47條之5第2項賦予主管機關查核權，且受查核者不得規避、妨礙或拒絕，如有違反，主管機關得依本條例修正條文第81條之3第4項處6萬元以上30萬元以下罰鍰，並令其限期改正；屆期未改正者，按次處罰。

建立私法人購買住宅之管制機制（第79條之1）

一、增訂私法人購買住宅之申請許可制（第1項）

本條例修正條文第79條之1第1項規定，私法人非經中央主管機關許可，不得購買供住宅使用之房屋。依照內政部的說明，未來私法人購買住宅將依其取得之必要性及正當性，分為「免經許可」及「需經內政部許可」2類。
另依內政部說明，私法人參與都更危老重建者，目前已規劃將參與都更危老或一般合建，而依合建分售、合建分屋契約或合建附買回條款取得住宅之情形，納入「免經許可」項目，且不受5年內不得辦理移轉、讓與或預告登記之限制；另因參與都更危老重建而需事先購入住宅進行整合之情形，雖將納入「需經內政部許可」項目，但會在子法規定提供便捷程序，以不影響現況為原則。此外，申請案件原則也會在7個工作天內完成審查，讓合理的交易需求順利運行。

二、私法人取得許可後之相關限制（第2項、第3項）

本條例修正條文第79條之1第2項規定，私法人依第1項取得之許可文件，有效期限為1年，藉此督促經許可取得房屋的私法人，盡快持許可文件向不動產所在地的登記機關辦理登記。私法人辦理登記時，應檢附上開許可文件，如果未經許可或許可文件超過有效期限，登記機關不應同意其登記。
此外，本條例修正條文第79條之1第3項規定私法人於登記完畢後5年內不得辦理移轉、讓與或預告登記。不過，因強制執行、徵收、法院判決或其他法律規定（例如銀行法第76條）或第1項經中央主管機關公告免經許可情形，因為此等情形另有相關法律規範或執行業務性質之需要，可以不受上開規定的限制。

三、相關子法之訂定（第5項）

雖然內政部多次發布新聞稿回應外界對於本規定之疑慮，然有關私法人依本條例修正條文第79條之1規定買受供住宅使用之房屋，其適用範圍、許可條件、用途、使用計畫內容、應備文件、審核程序、免經許可情形及其他應遵行事項之辦法，仍待主管機關完成子法訂定才可確認。

建立檢舉獎金制度（第81條之4）

由於數位時代下，部分投機人士常以通訊軟體或社群平台從事虛報成交資訊等違規行為，使主管機關不易掌握此等違規交易的相關事證，造成稽查困難，是本次修正擬藉由檢舉制度的推行，提升防杜違規炒作房價行為的效果；不過，鼓勵民眾積極檢舉的同時，可能會有檢舉缺乏具體事證的情形發生，而無端耗費行政機關人力資源。據此，本條例修正條文第81條之3第1項規定如果民眾對不動產銷售、買賣或申報登錄資訊知有違反法規規定的情事，除應敘明事實外，並應檢具證據資料，提出檢舉；而主管機關查證屬實並處以罰鍰者，得依同條第2項規定，按實收罰鍰總金額收入一定比率提充檢舉獎金予檢舉人。

施行日期（第87條）

考量到申報登錄資訊之義務、書面契據之管制措施暨其相關罰則、換約轉售限制暨其相關罰則、私法人購買住宅之申請許可制，以及檢舉獎金制度等管制機制的施行尚須搭配相關辦法的研擬或修訂，因此，本條例修正條文第87條爰規定上開機制的相關條文，由行政院訂定施行日期，其餘修正條文（例如重罰炒作行為暨其罰則），則自公布日施行。

結語

根據新聞媒體報導，內政部擬於半年內完成本次條例修正內容之相關子辦法，使上開機制盡速上路，以維持不動產市場之交易秩序。
然而，本條例之修正內容是否確實有助於上開目的之達成？舉例而言，重罰炒作行為之規範要件似較為模糊，可預期未來執行時將須仰賴查核人員之主觀判斷，是否將因此導致執法上之爭議，或甚至損害民眾之權益？尚有待後續觀察與追蹤。
本文簡要分析平均地權條例之修正重點，期能使民眾更加了解政府擬定之防杜炒作房價機制可能帶來之潛在影響，並及早因應，以維護自身權益。

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