今（112）年2月8日公布之平均地權條例部分修正條文已於7月1日正式施行。為有效執行新增規定，內政部新訂5項子法，包括「預售屋及新建成屋買賣契約得讓與或轉售情形」（下稱得換約轉售情形）、「預售屋及新建成屋買賣契約讓與或轉售審核辦法」（下稱換約轉售審核辦法）、「內政部依平均地權條例第79條之1第1項公告私法人免經許可之情形」（下稱私法人購買住宅免經許可情形）、「私法人買受供住宅使用之房屋許可辦法」（下稱私法人購買住宅許可辦法）及「不動產銷售買賣與申報登錄資訊案件檢舉獎金及罰鍰提撥運用辦法」（下稱檢舉獎金辦法），並與平均地權條例修正條文一同上路。本文謹說明上開子法之規範重點如下：

限制換約轉售預售屋或新建成屋

一、 得申請換約轉售之情形

依平均地權條例第47條之4第1項規定，除了中央主管機關公告允許換約轉售之特殊情形外，原則上禁止預售屋或新建成屋買賣契約的買受人轉讓契約。內政部本次公告得換約轉售的情形包括：
✦買受人於簽約前受僱於某一雇主達1年以上，於簽約繳款後因非自願離職而終止勞動契約，並逾6個月未就業。
✦買受人於簽約繳款後，本人或其家庭成員罹患法定重大傷病或特定病症，經專科醫師認須6個月以上全日照顧。
✦買受人於簽約繳款後，本人或其家庭成員所有並設籍居住之房屋，因災害毀損而不堪居住，須另行租屋。
✦買受人於簽約繳款後，本人或其家庭成員發生意外事故，致第三人死亡或重傷，符合法定之特定病症，並經專科醫師認須6個月以上全日照顧。
✦買受人於簽約繳款後死亡，其繼承人無意保留該預售屋或新建成屋。
✦買受人為自然人，於簽約繳款後，將契約權利讓與或轉售予其他共同買受之自然人或法人。
前開規定的「家庭成員」指買受人之配偶、買受人或配偶之直系親屬，以及如買受人父母均已死亡，其戶籍內需要照顧之未成年或身心障礙已成年且無配偶之兄弟姊妹。
買受人如符合上開例外可以換約轉售之情形，依換約轉售審核辦法第3條規定，應於換約轉售前，檢附應備書面文件向該預售屋或新建成屋基地座落所在地之地方主管機關申請核准；如有違反，將面臨主管機關依平均地權條例第81條之3第1項規定，按戶（棟）處新臺幣（下同）50萬元以上300萬元以下罰鍰。買受人經核准換約轉售之戶（棟）數，全國每年以1戶（棟）為限。

二、 無需申請即得換約轉售之情形

依換約轉售審核辦法第4條第1項規定，買受人如符合下列情形，無需申請即得換約轉售預售屋或新建成屋：
✦ 買受人與其配偶、直系血親或二親等內旁系血親間辦理換約。
✦ 買受人簽約後死亡，其繼承人因繼承而辦理換約。
✦ 法人因合併或改制依法承受或概括承受而辦理換約。
✦ 法人依法解散、撤銷或廢止登記清算後，因賸餘財產歸屬而辦理換約。

私法人購買住宅之管制

依平均地權條例第79條之1第1項規定，除非是主管機關公告免經許可的例外情況，否則私法人購買供住宅使用之房屋，應事先經主管機關許可。

一、 須經許可情形（私法人購買住宅許可辦法第3-5條）

私法人購買住宅原則上須取得許可，且其申請用途應以下列情形之一為限：
✦ 宿舍使用，惟申請戶數及已買受戶數合計不得超過經常雇用員工數。
✦ 供居住使用之出租經營。於此情形，私法人之營業項目應包含不動產租賃業，且其申請買受戶數及已取得戶數在同一使用執照內應達5戶以上（例如某私法人取得同一使用執照內住宅已3戶，本次申請取得2戶，合計5戶，即符合上開規範）。
✦ 衛生福利機構場所使用，例如護理機構、長照機構等。
✦ 合作社買受住宅，供社員共同使用。
✦ 其他經內政部公告之用途。

二、 免經許可情形（私法人購買住宅免經許可情形）

如私法人購買住宅有下列情形，例外免經主管機關許可：
✦ 私法人為受政府捐助之財團法人（例如財團法人法律扶助基金會）、國營事業（例如台糖）或公營事業（例如臺北捷運）。
✦ 私法人為資產管理公司（AMC）或台灣金聯資產管理股份有限公司，且購買之住宅為「金融機構出售之不良債權擔保品」或「各級政府或機關公開標售之標的」。
✦ 私法人為不動產經紀業，因與買方約定買回其代理銷售之海砂屋、輻射屋、凶宅3類瑕疵住宅而購買。
✦ 私法人購買之住宅為依文化資產保存法指定或登錄之私有古蹟、歷史建築及紀念建築。
✦ 私法人依法律規定（例如土地法第34條之1關於共有人間優先購買）行使優先購買權而購買住宅。
✦ 私法人因參與法院拍賣而購買住宅。

三、 都市更新、都市危險及老舊建物重建與合建

為符合實務需求，私法人購買住宅許可辦法及私法人購買住宅免經許可情形針對私法人參與「都市更新」、「都市危險及老舊建物重建」與「合建」等情形，係依其進程分階段規劃應經許可及免經許可之情形。

（1）都市更新

計畫整合階段 ➔	計畫公展階段 ➔	計畫完成階段
免經許可情形： 房屋坐落於法定迅行劃定或變更更新地區範圍內。	免經許可情形： 私法人為計畫範圍內之所有權人、實施者、出資者等，買受該計畫範圍內住宅。	免經許可情形： 私法人為實施者或出資者，且與得分配住宅所有權人於辦竣建物所有權第一次登記前簽訂契約買回住宅。 出資者於新制施行前簽訂契約，經公證或認證買回住宅。
應經許可情形： 成屋為屋齡30年以上，或未達安全、耐震標準之住宅。	應經許可情形： 私法人非計畫範圍內之所有權人實施者或出資者，買受該計畫範圍內住宅。

（2）都市危險及老舊建物重建

計畫整合階段 ➔	計畫公展階段 ➔	計畫完成階段
	免經許可情形： 私法人為重建計畫之起造人或所有權人，買受該計畫範圍內住宅。	免經許可情形： 實施者或出資者與得分配住宅所有權人簽訂契約買回住宅。
應經許可情形： 成屋為屋齡30年以上，或未達安全、耐震標準之住宅。	應經許可情形： 私法人非重建計畫之起造人、所有權人，買受該計畫範圍內住宅。

（3）合建

合建前 ➔	合建後
應經許可情形： 成屋為屋齡30年以上，或未達安全、耐震標準之住宅。	免經許可情形： 與土地所有權人簽訂合建契約，並依約定承購土地所有權人分得之住宅。

檢舉獎金制度

依平均地權條例第81條之4第1項、第2項、第4項規定，民眾對不動產銷售、買賣或申報登錄資訊知有違反法規規定情事者，得敘明事實並檢具證據資料，向主管機關檢舉；而主管機關查證屬實並處以罰鍰後，得按實收罰鍰總金額收入一定比率提充檢舉獎金與檢舉人。

一、 檢舉獎金適用範圍（檢舉獎金辦法第2條）

檢舉人（可以是自然人、法人或設有代表人或管理人之非法人團體）於地方主管機關尚未獲悉事證前，敘明違規情事並檢具證據資料，檢舉下列情形之一，經查證屬實並裁處罰鍰確定且完成收繳者，即可取得檢舉獎金：
✦ 權利人、義務人或業者逾期或不實申報登錄資訊。
✦ 買受人或業者違反限制換約轉售預售屋或新建成屋之規定。
✦ 任何人違反禁止炒作規定。

二、 獎金比率（檢舉獎金辦法第4條）

檢舉案件以實收罰鍰總金額30%發給檢舉獎金，惟每一檢舉案件之獎金最高以1,000萬元為限。

三、 防止不實檢舉機制（檢舉獎金辦法第3條）

為避免檢舉機制遭濫用，檢舉人應實名提供「被檢舉人之身分資料」與「檢舉事項違規情形、時間、地點及足供研判違規行為之具體事證或佐證資料」，向不動產所在地之主管機關提出檢舉；檢舉人如被疑有冒名檢舉、偽造或變造具體事證或佐證資料之情事，將遭地方主管機關移送檢察機關偵辦。

小結

本次平均地權條例修法在學界及業界均引起廣泛議論，甚至有主張本次修法涉及違憲爭議者；但本文並未針對此部分爭議進行論述，而係針對法規範通過後之實際運作面加以介紹與說明。
為有效執行平均地權條例本次修正內容，內政部新訂5項子法，並與平均地權條例一同於7月1日上路，供主管機關與民眾遵循。
根據新聞媒體報導，修正後之平均地權條例與新訂之相關子法尚未施行即已衝擊整體預售房屋市場，然而，上開政策是否確能達到政府期望之效果，仍須持續觀察、追蹤平均地權條例與相關子法正式施行後之執行狀況。